舊樓收購強拍條例是變質了成惡法? 抑或是有心人扭曲它才變惡法?

黃雍盛

雍盛資產評估及房地產顧問有限公司-董事總經理
英國皇家特許測量師學會會員（MRICS）（1992年）
香港測量師學會會員（MHKIS）（1994年）
英國仲裁學會會員（MCIArb）（1992年）
香港仲裁司學會會員（AHKIArb）（1992年）
香港註冊專業(產業)測量師（RPS）（mid-1990年）
香港地產行政師學會會員（MHIREA）（(2005年)

訂閱

拜讀(昨天的)星島日報社評一則，如下:

「今次兩發麵廠老闆因為擔心被人強拍業權，多少正反映小業主因為不熟悉法例，故此飽受驚嚇，當局能夠及時澄清是好事，最重要是如何防止同樣情況出現。

強拍條例有助舊區更新，但要付出損害小業主業權的代價，中間必須小心平衡。當局認為八成的門檻是照顧公眾和小業主利益的平衡點，但落實起來如何防止有心人利用漏洞，令小業主面對不公平交易，往往更加重要。

吸收兩發麵廠的經驗，當局應該在條例宣傳上多做工夫，同時可以考慮設立諮詢熱線或透過消委會 等組織，協助小業主保障一己權益，以免原意良好的措施，被扭曲為侵害民產的惡法。」

筆者榮幸為2000年1月全香港第一宗舊樓收購強拍條例的成功申索更高收購價的產業測量師，現時亦是唯一的(物權法律)產業測量師在土地審裁署可成功採用「重建最高價值的基準下」申索更高收購價，有以下之深刻見解：

(1) 星島日報的執筆在今天發生「兩發麵廠」事件中，的確表示了正確的意見，舊樓收購強拍條例是一項「原意良好的措施」，是「有助舊區更新」，當初政府降低門檻至80%，順道又可整頓偶然但持續發生石屎墮下傷及途人的二戰後的舊式唐?，靠市?{的商家力量助建市區，立法精神正確，全部責任不在於政府。在公告明示的法規去控制申請強拍再重建的程序中，政府沒有為意到現今商家的營商手法和觀念，只要行得通，達到結果，便可執行，這些商業行為已不合時宜了。舊樓收購過程少不免會出現中介人採取不良手段去收樓，例如誤導(misrepresentation)、不良影響(undue influence)、威嚇(intimidation) ，但這些情?，通常是口講無憑，難以入罪。小業主又怎能有任何的保護權利呢？不過，筆者在某宗北角收樓的個案中可體會到警方重案組很重視刑嚇的情?，效率很高，不可不讚。但是商家收樓，在不均等的地位下，大吃小的情?是舊樓收購強拍條例不可控制的(unoverwhelmed) ，聰明的住宅小業主可暫時搬離原居，但地舖的商戶不可每天避難而不營業，犧牲維持生計的大前題。

(2) 舊樓收購的個案，已不是沒有前例，舊樓收購中介人也不是因舊樓收購強拍條例而才出現的，某收購舊樓地產公司已在80年中開業，又為何現今才會那?泵h爭執呢？在今天的時代，平等自由的思想因90年英國和北歐以來的個人自由法律吹到香港，加上普遍的香港人已有高度學識水平，容易辨識和不容舊樓收購不公的商業行為，在勾地政策的制度下，舊樓收購地產公司當然生意培增，為收購價不公的情?而爭拗的個案亦順應增加，無可厚非，但政府似乎沒有了解到在市場中是只有極少數的產業測量師(包括筆者) 才懂認識法例而去協助「被迫出售」的小業主呢？又有幾多產業測量師可辨識第545章的「被迫出售」(compulsory sale - 這正是法例的標題!!!)和第124章的「被迫收回」(compulsorily purchase 或resumption) 是有極大的差別，從而有極大不同的原則去申索公平和合理(fair and reasonable)更高(higher)的收購價(acquisition price)。筆者再重申指出，地監局所採用的詞語是compulsory acquisition是絕不正確的，也沒有存在的，只是翻譯上的表面詞彙和誤解。Compulsory是包括有法定權力去徵收土地(現時官方詞彙為收回土地)，私人發展商是絕對沒有獲得政府賦予特別的法定權力去強迫小業主出售其物業(realty或real property)或其產業(estate)!!!故此，政府並沒有偏幫發展商。Estate產業是包含了業權(title)中的使用權和留置權(disposition)。

(3) 為甚?洧蒏v或大律師也不是完全熟識舊樓收購強拍條例呢？就是因為舊樓收購，無論是發展商私人收購(private acquisition) 或政府徵收土地也好，這兩大題目是冷門的課題，法律課程也沒有這兩大題目。 香港的退休法官Judge Cruden也只是較熟識政府徵收土地補償方面，所以法律界差不多不是每一個事務律師或大律師可給予在舊樓收購強拍條例中的申索技巧和對收購價估值的法律意見，更何況任何的「諮詢熱線或透過消委會 等組織」可提供到有效的知識和法律意見嗎？筆者曾向被收購苦主指出有關屢次成功經驗的專業意見，但可惜被沒有豐富經驗大律師?滽熊妒怐滿u愚見」!!!

筆者只可解釋，舊樓收購強拍條例絕不可以一面倒只顧及舊樓收購法律或機械式地計算舊樓收購價，要二合為一，但市場上可應付到這個法律問題和具相關法律評估物業收購價的專業人仕真是寥寥可數，不可期望過商。要協助到小業主的重點是，懂得用邏輯分析問題說出「講法」並不一定是在法律上可接納的!!!

(4) 此外，全港舊樓收購的數據證據在條例生效的十年來也並不存在，市面上只得一些一般的(ordinary) 物業成交資料，根本是不中用的，事務律師或大律師可為意到嗎？但他們只是依靠評估專家證人的報告而去打官司賺取人工，只有「發展商的打手」才清楚這是市?{上的弱點，才可以恃勢凌弱，十年來亦只有筆者願意在市場開發這些獨特的數據。為甚?炸妒抪|願意開發這些獨特的數據證據，是要維護在評估學在法律上的正統原則，最重要是心行正法。香港的地產界老闆是許多產業測量師的業務客戶，他們不可不考慮與生意面對予盾的問題。不過，其實發展商在舊樓收購強拍條例中是先天性地佔上風的，小業主無力反駁收樓重建，市場上又缺乏勝任的事務律師或大律師，又缺乏合適的理據，是市場不成熟的情?下，才可縱容了中介人採取不良手段去收樓和申請強拍，筆者在這情?下才會接受協助小業主向發展商爭取更高的收購價。

(5) 通常個人小業主並不像麵廠老闆般擁有反駁和打官司的能力，息事寧人了事，故此，位於麵廠老闆物業的那一幢舊樓中其他的九伙住戶已搬清了，留下麵廠老闆與發展商對衡；不過，如果麵廠老闆接受到好價而搬舖了，那又會再認為發展商涼薄了小業主嗎？局外人，很難一面倒支持某一方，麵廠老闆收到的最後一次收購價約為港幣800萬，您的看法又如何？「開天殺價、落地還錢」只是一個過程，這就是土地(為重新發展而強制售賣)條例(第545章) 最引人入勝的地方，暫時不是一般平几的產業測量師、事務律師或大律師可單人匹馬地可處理得到的，也是自由市場的自然發展(a corollary) ，與政府的責任無關。