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本刊主編曹漢聲擬請我撰文，“我在「地產代理監管局」的工作感想”，起初看這題目覺得不太困難，要落筆時，卻不知從何寫起；十多年來，自己喜為中小型地產代理「強出頭」爭權益，因而認識很多很多同業，創辦地區性商會，協助同業公平競爭，對《地產代理條例草案》部份不合理條文提出抗爭，直到《地產代理條例》產生。回首來路，是風雨兼程，每一段路，都凝聚了我與眾多業內同人的汗水，有絞盡腦汁的構思、有義憤填膺的激情、有往復游說的奔走、有接受的失敗的強類‥‥回顧在監管局工作的同時，相關的記憶，又再清晰地浮現在我的腦海中。
《地產代理條例》已成為法例好幾年後我才被委任入監管局，做人應當奉公守法的大原則下，早已促使自己調整及緩和了許多當初所持對立及不接受的心態。惟條例仍有嚴苛及必須修改的地方，例如早期之牌費太高、「開門七件事」太浪費資源、表格太過繁細難明而嚇怕消費者等等。一上任後，我便立即投入爭取戰，減牌費之役更見激烈，慶幸得到業界的全力支持與呼應，個人牌費終於由最初的3,600元，減至如今的2,010元。減收牌費後，監管局隨即精簡人手近百分之十五以求節省開支，為了進一步節省開支，去年年尾，把辦公室搬到較為便宜的合和中心。至於「開門七件事」及簡化表格其他的修例訴求，還在艱苦和努力的爭取中。
監管局委員是百分百義工，局下設有五個常設的委員會，分別有牌照及執業委員會、紀律委員會、行政及財務委員會、策劃及發展委員會、培訓委員會，還有其他非常設立之特別工作小組。每個委員會有它本身的職能，委員會釐定及檢討政策，由行政總裁監督所有政策有效執行。本人加入了前三個委員會，紀律委員除了處理投訴案件外，並且要出席紀律聆訊，這種工作不但需要很有耐心，更需要對工作認真負責，還要小心翼翼地“鑑顏辨色”、“明察秋毫”、對投訴人及答辯人作出公平仲裁，有時處理一單案件會花上一整天甚至兩天的時間，倘沒有足夠耐性肯定做不好。幫到同事洗去不白之冤感到欣慰，見到某些害群之馬損害了業界聲譽，還態度囂張毫無悔意感到氣憤。最難忘是最近四年來，先後處理過百宗有關業內人士的破產案件，根據《地產代理條例》第19條款之「向個人批給地產代理牌照須受限制」之(1)(c)及(2)(a)所規定，監管局須審核該破產人士是否為持有地產代理牌照的適當人選，見面時之言語交流，不覺意地會觸及當事人的傷心事，有時聽著當事人哭訴，自己也黯然神傷。
在監管局這些年來我體會到，地產代理行業步向專業化是業內主流願望，很多從業員逐漸意識到自己在專業領域上充當一角色。但專業化過程要付出代價，例如必須加強自我規管和持續進修。當前業內大集團公司不斷成功增加市場佔有率，生存的危機和必須向上進取之心緒正裹挾著我們中小型地產代理，我們要順應時勢，認識自身的不足，保持進修強化自己，才不會被淘汰。希望明年初推出為提升業界質素之持續進修專業計劃時，從業員能踴躍參與。
另外，由於內地與香港簽訂的「CEPA」已實際，兩地之專業人才，包括地產代理亦提到兩地互相認可之層面上來。本人是談判小組港方代表之一，談判仍在進行，相信很快香港的地產代理可以進軍中國大陸數百大小城市，市場大到無可限量。相反地，將來亦會有來自國內的直接競爭對手。國內的地產代理，他們稱之為「房地產經紀人」，入職學歷要求及專業知識之要求都比香港地產代理高一線，因此我們要提升自己的水準，才能在全國化競爭環境中立於不敗之地，才能在專業化生涯中不斷走向輝煌。
八年前，我質疑發牌監管地產代理制度以偏概全時，曾作過比喻：「一兩個壞蘋果不會令整棵蘋果樹枯死，但如果將它移植到一塊不適當的泥土，叫不適當的園丁來耕管，盡管果樹不死，但果子纍纍掛樹梢的情景會不復見，市民可能要用更高代價去品嚐蘋果了。今天，我再來說說這棵已被移植的蘋果樹吧，明顯地，蘋果樹要獨立成長絕非易事；要好的泥土，就是要改良的法例以穩固根基；要陽光空氣，就是要香港經濟及房屋政策穩定發展；要水份灌溉，就是要從業員的認同與鼎力支持；要好的園丁，就是要監管局執行人員的合理辦事；要施肥除害蟲；要梵幹粗壯結實，就是要一個有效率的委員會及行政總裁領導核心；要枝繁葉茂果子纍纍，就是要局方與業界默契配合和交流暢通。還好，蘋果樹如今正茁壯成長，兼且快在祖國大地開枝散葉呢！
雖然，我們已經不能像其他專業團體由自己來管自己；儘管我們還是嚮往那麼一天。雖然，我們已被由大部份業內外人所制定的緊箍咒---《地產代理條例》箍在頭上；儘管我們還是覺得它很累贅，這種心態基本上還是正常的，「人」，大部份都不喜歡由別人來管自己。但只要我們認同「地產代理監管局的使命是提高地產代理的服務水準，加強保障消費者，並鼓勵公開、公平、誠實的物業交易」的話，就會堅定自己的工作信念，令社會多份溫暖。社會是一面鏡子，我們照亮別人的同時，也照亮了自己。我是多麼渴望地產代理行業的專業形象更加提升、多麼渴望從業人員受社會大眾尊重。只要我們繼續腳踏實地敬業樂業、持續專業進修、不姑息業內的害群之馬，假以時日，我相信地產代理形象專業和受人尊敬的夢想切會實現。
我常常對自己說：不要讓昨日的沮喪使用明天的夢想黯然失色！在地產代理監管局這幾年來，我也常常對自己說：你已經盡了力，你沒有遺憾！
《地產代理條例》已成為法例好幾年後我才被委任入監管局，做人應當奉公守法的大原則下，早已促使自己調整及緩和了許多當初所持對立及不接受的心態。惟條例仍有嚴苛及必須修改的地方，例如早期之牌費太高、「開門七件事」太浪費資源、表格太過繁細難明而嚇怕消費者等等。一上任後，我便立即投入爭取戰，減牌費之役更見激烈，慶幸得到業界的全力支持與呼應，個人牌費終於由最初的3,600元，減至如今的2,010元。減收牌費後，監管局隨即精簡人手近百分之十五以求節省開支，為了進一步節省開支，去年年尾，把辦公室搬到較為便宜的合和中心。至於「開門七件事」及簡化表格其他的修例訴求，還在艱苦和努力的爭取中。
監管局委員是百分百義工，局下設有五個常設的委員會，分別有牌照及執業委員會、紀律委員會、行政及財務委員會、策劃及發展委員會、培訓委員會，還有其他非常設立之特別工作小組。每個委員會有它本身的職能，委員會釐定及檢討政策，由行政總裁監督所有政策有效執行。本人加入了前三個委員會，紀律委員除了處理投訴案件外，並且要出席紀律聆訊，這種工作不但需要很有耐心，更需要對工作認真負責，還要小心翼翼地“鑑顏辨色”、“明察秋毫”、對投訴人及答辯人作出公平仲裁，有時處理一單案件會花上一整天甚至兩天的時間，倘沒有足夠耐性肯定做不好。幫到同事洗去不白之冤感到欣慰，見到某些害群之馬損害了業界聲譽，還態度囂張毫無悔意感到氣憤。最難忘是最近四年來，先後處理過百宗有關業內人士的破產案件，根據《地產代理條例》第19條款之「向個人批給地產代理牌照須受限制」之(1)(c)及(2)(a)所規定，監管局須審核該破產人士是否為持有地產代理牌照的適當人選，見面時之言語交流，不覺意地會觸及當事人的傷心事，有時聽著當事人哭訴，自己也黯然神傷。
在監管局這些年來我體會到，地產代理行業步向專業化是業內主流願望，很多從業員逐漸意識到自己在專業領域上充當一角色。但專業化過程要付出代價，例如必須加強自我規管和持續進修。當前業內大集團公司不斷成功增加市場佔有率，生存的危機和必須向上進取之心緒正裹挾著我們中小型地產代理，我們要順應時勢，認識自身的不足，保持進修強化自己，才不會被淘汰。希望明年初推出為提升業界質素之持續進修專業計劃時，從業員能踴躍參與。
另外，由於內地與香港簽訂的「CEPA」已實際，兩地之專業人才，包括地產代理亦提到兩地互相認可之層面上來。本人是談判小組港方代表之一，談判仍在進行，相信很快香港的地產代理可以進軍中國大陸數百大小城市，市場大到無可限量。相反地，將來亦會有來自國內的直接競爭對手。國內的地產代理，他們稱之為「房地產經紀人」，入職學歷要求及專業知識之要求都比香港地產代理高一線，因此我們要提升自己的水準，才能在全國化競爭環境中立於不敗之地，才能在專業化生涯中不斷走向輝煌。
八年前，我質疑發牌監管地產代理制度以偏概全時，曾作過比喻：「一兩個壞蘋果不會令整棵蘋果樹枯死，但如果將它移植到一塊不適當的泥土，叫不適當的園丁來耕管，盡管果樹不死，但果子纍纍掛樹梢的情景會不復見，市民可能要用更高代價去品嚐蘋果了。今天，我再來說說這棵已被移植的蘋果樹吧，明顯地，蘋果樹要獨立成長絕非易事；要好的泥土，就是要改良的法例以穩固根基；要陽光空氣，就是要香港經濟及房屋政策穩定發展；要水份灌溉，就是要從業員的認同與鼎力支持；要好的園丁，就是要監管局執行人員的合理辦事；要施肥除害蟲；要梵幹粗壯結實，就是要一個有效率的委員會及行政總裁領導核心；要枝繁葉茂果子纍纍，就是要局方與業界默契配合和交流暢通。還好，蘋果樹如今正茁壯成長，兼且快在祖國大地開枝散葉呢！
雖然，我們已經不能像其他專業團體由自己來管自己；儘管我們還是嚮往那麼一天。雖然，我們已被由大部份業內外人所制定的緊箍咒---《地產代理條例》箍在頭上；儘管我們還是覺得它很累贅，這種心態基本上還是正常的，「人」，大部份都不喜歡由別人來管自己。但只要我們認同「地產代理監管局的使命是提高地產代理的服務水準，加強保障消費者，並鼓勵公開、公平、誠實的物業交易」的話，就會堅定自己的工作信念，令社會多份溫暖。社會是一面鏡子，我們照亮別人的同時，也照亮了自己。我是多麼渴望地產代理行業的專業形象更加提升、多麼渴望從業人員受社會大眾尊重。只要我們繼續腳踏實地敬業樂業、持續專業進修、不姑息業內的害群之馬，假以時日，我相信地產代理形象專業和受人尊敬的夢想切會實現。
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