最後的置業良機

汪敦敬,MH

祥益地產總裁 美國林肯大學榮譽管理博士 加拿大特許管理學院院士 香港專業地產顧問商會會長(2005-2011,2024-2026) 香港專業地產顧問商會榮譽會長及秘書長(2011-2024) 僱員再培訓局委員(2012-2018) 僱員再培訓局「地產代理業行業諮詢網絡」召集人(2013年4月-2026年3月31日) 僱員再培訓局「地產代理業技術顧問」(1/10/2023-31/3/2025) 地產代理監管局委員(2014-2020) 地產代理監管局執業及考試委員會委員(2010-2020)

地產代理監管局專業發展委員會委員(2014-2020) 地產代理監管局專業發展委員會增選委員(11/2020-10/2024) 地產代理監管局紀律委員會委員(2013-2020) 屯門健康城市協會主席 屯門區少年警訊名譽會長會 副主席(2014-2024) 職業訓練局房地產服務業訓練委員會委員(1/4/2021-31/3/2025) 青山寺慈善信託理事會理事(2023-2026) 社會福利署之屯門區福利協調機制委員(2011-2026) 屯門區公民教育委員會名譽會長(2011-2021) 其他公職

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近期有消息說政府考慮明年取消「置業資助貸款計劃」(以下簡稱置貸)，雖然有關消息後來已經局長孫明揚否認，但顯然，長遠來說「置貸」有被取消的壓力，看來有心置業的年輕人要好好掌握最後機會了！

的確，從宏觀及長遠角度來說，市民置業是不應該由政府有形地資助，因這樣變了直接地干擾市場，但不給予有形的資助不等於讓市民自生自滅！政府的責任及使命是為市民提供一個高效率！活躍！及USER FRIENDLY的市場環境！如八十年代，香港推行一按九成按揭，高度自由的市場令到社會資金活躍！小市民入市的門檻低，自然人人有發達機會！一個遍地機會的香港！怎會不成功！?

可是英國人臨走前改變了香港不少優良傳統，管制炒樓令按揭上限由九成急跌到七成，小市民入市的門檻突然提高了三倍之多！越管制炒家越多良民被殺錯，炒家難入市令到初次置業者更難入市！正常按揭渠道疆化令到置貸等機制日益被市場倚賴！

筆者不同意一刀切取消「置貸」，除了因為市場對這批購買力有一定程度的倚賴外，更重要是取消時間過急，會令很多人錯過，政府起碼要有一、兩年預算給市民準備，才可將置貸撤離市場！而撤離市場最重要的先決條件便是正常的按揭應該要配合到市場！現在的所謂九成按揭保險制度仍然不靈活，未能滿足到市場所需！

正常按揭應該是在一個準買家未落訂前已經得到口頭批核，但九成按揭保險制度仍然要在落訂後十個工作天才能有是否批核的結果。另外，自僱人士亦不接受申請，這些都是不乎合市場的效率，在這時候取消置貸只是會製造人為的災難！

還是趁未取消置貸前給年輕人一些提議，之前幾星期在這裏建議市民多用置貸中的「補助金」置業，迴響熱烈，今次我在此建議一個新一代更進取利用置貸作投資的部署，以爭取更大的回報，香港年輕人在結婚前往往會為置業打算，而一對戀人未註冊結婚前他們可以是兩個置貸(單身)白表申請者，即是說他們是可以有權利用兩個貸款買兩個不同物業，如果他們買的物業夠平的話再運用補助金的方式，他們的供款只需要很少，風險亦很低，這樣他們在五年後便可以輕鬆地供滿樓。

現在新界區如屯門的樓價不少只是三十至五十萬，我們就以三十萬為例，比一成首期是三萬，分五年還款每月供款4792元(以2.5%息口計算)，但扣除政府每月資助你的1900元，頭4年只是供2892元，只是第五年較辛苦每月供4792元，如這對戀人各自用置貸買兩個此類單位的話，到五年供滿後便可以一層自住一層收租，這些單位租出的市值通常最少2500元至3000元，這是一個好好的投資，而風險亦是很多人負擔得起，當然如果樓價升，他們更得到豐收了。

當然，筆者必須提醒讀者投資可升亦可跌，無論任何投資亦應量力而為，如果略嫌以上的投資組合風險仍高的話，我仍然建議戀人提早註冊結婚申請置貸(家庭)白表，便可申請領取3800元的補助金，以上投資組合若投資一個單位風險便少得很了。