(東方)元朗新盤短期出擊
滙都II上樓書 提供402伙 最細297呎
發展商的推盤步伐風雨無阻，泛海集團(00129)發展的元朗洪水橋滙都II，已上載樓書至一手住宅銷售網，提供402伙，近七成單位屬兩房戶型，一房特色戶實用面積297方呎起，將於短期內出擊。昨日下午風勢逐漸減弱後，新盤市場交投隨即重新起動，單日錄得至少12宗成交。
兩房單位佔近七成
集團執行董事關堡林表示，滙都I銷情持續，已累售404伙，市場需求殷切，故將於短期內推出第2期。今期由兩座樓高12層的住宅大樓組成，為第5座及第6座，主打的兩房單位有276伙，佔供應約69%。
集團營業及市務部市務經理邱英發指，今期戶型涵蓋一房至三房間隔，實用面積297至535方呎，當中部分屬連天台或連平台特色戶。樓書平面圖所見，第5座及第6座的標準樓層，每層分別有19伙及17伙，各設3部升降機。項目預計關鍵日期為2025年6月30日，不設停車位。
天瀧15戶下周一招標
同時，恒基地產(00012)等6大發展商合作的啟德天瀧，下周一起招標發售15伙海景單位。恒基物業代理董事及營業（二）部總經理韓家輝表示，該批標準單位分布於第3座及第7座，當中包括10伙三房戶及5伙四房戶，實用面積1,002至1,173方呎。
天氣不穩未影響大手買家入市意欲。恒地旗下已屆現樓的啟德THE HENLEY II，昨連沽兩伙一房戶，共涉逾1,777萬元，市傳兩伙由同一組買家購入。包括1座30樓G室，實用面積380方呎，成交價884.18萬元，呎價約23,268元。
新鴻基地產(00016)的啟德天璽•海，招標售出第3座21樓B室，為實用面積1,089方呎四房戶，成交價3,719萬元，呎價約34,151元。中洲置業營銷策劃總監楊聰永指，沙田星凱‧堤岸於八號風球除下後，錄得3宗一房戶成交，套現逾2,088萬元。
(東方)二手淡靜：10大屋苑半月買賣81宗 康怡縮七成
減息效應不似預期，二手交投未見反彈，綜合市場資料，10大屋苑11月上半月僅錄約81宗買賣，按月再少約一宗，當中半數項目交投回落，鰂魚涌康怡花園及將軍澳新都城，期內跌幅分別約71.4%及約45.5%。
康怡花園本月只錄約兩宗買賣，為同批藍籌屋苑中交投最靜，較10月上半月錄約7宗，顯著放緩。新都城首半月只錄約6宗，按月少約5宗，紅磡黃埔花園交投量同期下挫約20%，本月暫錄約4宗。
相反，東涌映灣園11月暫錄約7宗買賣，按月增約2.5倍，鰂魚涌太古城錄約16宗最旺，按月再多約兩宗。中原王秀芬表示，屋苑風球下都連錄成交，寧安閣高層E室兩房則王，實用面積約580方呎，3號風球下以800萬元沽出，呎價約13,793元。
為求出貨，二手業主繼續蝕讓。美聯周南輝指，大埔白石角雲滙2期8座高層A2室，實用面積約501方呎，原業主4月中以851萬元一手購入，外區首置客在風球懸掛下簽約，成交價808萬元，逾半年帳蝕43萬元，呎價約16,128元。
薈蕎賣513萬 6年貶三成
中原黎宗文稱，大圍薈蕎1翼中層A3室一房戶，劈價至513萬元沽，呎價約12,987元，單位約6年帳面貶值約30%。美聯王偉健表示，元朗尚悅‧嶺1座低層M室，同屬一房戶，成交價311.8萬元，呎價約11,057元，約5年跌價約27.7%。
將軍澳日出康城再錄損手。中原何文俊表示，OCEAN MARINI第1B座中層B室海景兩房戶，減價132萬元，以808萬元沽出，呎價約14,771元，約4年半帳面蝕125.6萬元。
(東方)居屋跌價：康山已補價三房戶587萬沽 每呎穿萬關
居屋王價崩，過往樓價最高曾逾千萬元的鰂魚涌康山花園已補價自由市場三房戶，最近成交價跌至587萬元，呎價不足一萬元，比未補價第二市場更低。
中原楊文傑表示，上述單位為9座低層B室，實用面積約592方呎，成交呎價約9,916元，做價貼近兩房單位。資料顯示，同屋苑本月錄另一宗兩房戶成交，第二市場成交價520萬元，呎價約10,744元。
宏福苑劈14%售
居屋放盤近日頻頻劈價。該行楊頌堯指，大埔宏福苑E座中層6室，實用面積約467方呎，兩房間隔，自由市場叫價約438萬元，議價後以375萬元易手，呎價約8,030元，減幅約14.4%，新買家為區內客。
利嘉閣梁均耀稱，青衣青泰苑G座中層10室兩房戶，實用面積約401方呎，減價35萬元，同區客連地價以415萬元購入，呎價約10,349元。
第二市場居屋情況相若。祥益謝利官表示，天水圍居屋天富苑J座高層1室，實用面積約650方呎，套三房間隔，原業主計劃套現換樓，減價22萬元，獲綠表客以416萬元購入，呎價約6,400元。
(明報)溱8三房1333萬沽 兩月同類賣貴逾百萬
減息下部分早前跌幅過大的單位，做價終見回升。資料顯示，車公廟站上蓋屋苑溱岸8號，位於2座中層G室，實用面積826方呎，3房1套連士多房間隔，設簇新裝修及部分入牆家具，享河景，以1333萬元易手，實呎16,138元；單位對下數層另一2座中層G室，9月底以1230萬元易手，最新成交價較兩個月前同類高103萬元或8%。原業主2012年907.4萬元一手購入，帳面賺425.6萬元或47%。
資料顯示，西灣河鯉景灣安屏閣低層F室，實用面積629方呎，3房1套間隔，據區內代理表示，單位設雅裝，並設部分入牆家具，以840萬元易手，實呎13,355元。
鯉景灣3房840萬 半年同類賣貴12%
單位對上數層一個中層F室，今年3月以750萬元沽，即最新做價較約半年前同類升90萬元或12%。惟原業主2018年1175萬元購入，帳面蝕335萬元或29%，連使費料實蝕約400萬元或34%。
另外，近日風球下部分屋苑仍錄成交。中原分區營業經理何文俊表示，將軍澳日出康城OCEAN MARINI本月暫錄2宗二手成交。
OCEAN MARINI兩房風球下808萬沽
其中OCEAN MARINI 1B座中層B室於風球下易手，實用面積547方呎，兩房連工作間間隔（俗稱「兩房半」），以808萬元沽出，實呎14,771元。原業主2020年5月933.6萬元一手買入，帳面蝕125.6萬元或13%，連使費料實蝕168萬元或18%。
(星島)「供抵過租」帶動置業需求增
本港主要銀行再度跟隨美國減息，嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）温偉明認為，減息及放寬按揭門檻等會促使部分定存資金流向物業市場，同時「供抵過租」趨普遍，吸引更多市民置業。儘管需求因此有所增加，但在新盤庫存量仍然高企下，相信樓價將平穩發展。
温偉明接受本報訪問時表示，定存資金會否流入樓市，取決於投資物業的吸引力。住宅租金因政府「搶人才」政策而持續向上，但樓價仍維持低水平，尤其是中小型住宅，加上在全面「撤辣」、減息及放寬投資物業按揭門檻等因素，確實會促使部分投資者，將其定存資金轉作買樓作長線投資。
與此同時，減息後中小型住宅「供抵過租」的情況越見普遍，吸引更多市民置業，除因租樓不及供樓划算外，還可享受未來樓價升值的潛力。以差估署私宅樓價指數為例，9月份指數較3年前高位回落約27.7%，但買樓屬長線投資，若與2009年9月比較，15年間累積升幅約達1.22倍。
儘管需求有所改善，但因新盤庫存量仍然高企，且香港整體經濟復甦速度較預期緩慢，相信樓價不會大升大跌，會維持平穩發展。至於租金，因為突如其來的需求逐漸被市場消化，料升幅會有所放緩。
料樓價平穩發展
新一份《施政報告》優化「新資本投資者入境計劃」，容許投資移民購買5000萬或以上住宅，當中最多1000萬可以計入投資總額，温偉明認為，措施對豪宅市場有正面影響。
根據一手住宅物業銷售資訊網資料數字顯示，上月金額5000萬或以上的一手成交宗數約有68宗，按月增加約1.5倍，當中42宗於10月16日《施政報告》發表當日或之後錄得，明顯下半月成交量較上半月多約61%，但能否持續帶動豪宅交投，暫時仍持觀望態度，現階段相信成交量及樓價會平穩發展。
至於政府進一步放寬按揭，不論任何樓價、不論出租還是自住、個人或公司名義購入，按揭成數劃一為70%，供款佔入息比例上限劃一為50%，温偉明說雖然大部分用家可以透過按保計劃，承造高成數按揭，例如樓價1000萬或以下可借9成，表面上對用家幫助不大，然而對樓價3000萬物業的買家來說，也是一種貸款額度放寬，對他們有實際幫助。
投資物業按揭成數由6成放寬至7成，投資借貸槓桿提高變相降低入市成本，會吸引投資者；放寬供款佔入息比率上限，亦可進一步改善投資環境及買樓收租的誘因，惟本港投資者普遍較謹慎，少有冒險「刀仔鋸大樹」。
投資借貸槓桿提高
問及公司未來增加土地儲備策略，温偉明說會繼續循競投政府土地、市建局及港鐵發展項目等渠道去增加土儲。他建議，政府應減少發展商於社區設施方面的承擔，又或將其獨立於住宅之外進行發展，以免增加項目的設計難度、發展年期及風險。
他又指出，近年發展商以「低價投地，市場普遍解讀為看淡後市，然而實際上是由於發展商需要承擔興建社區設施或其他「隱藏」的基建設施，導致項目成本及風險上升，有關因素於地價中反映出，故此若政府剔除或優化興建這些設施，相信會吸引更多發展商投地，從而令地價亦有所提升。
(星島)牛潭尾「變天」 私樓發展價值獲釋放
發展局日前向立法會提交文件，公布牛潭尾發展建議，並勾劃出區內發展大綱模式，整個牛潭尾未來將出現「變天」情況，以大學城為發展重心，區內規劃將更完善，更即時令區內多個私樓發展項目「大升格」。有發展商表示，計劃令區內吸引力提升，並推動整區發展項目價值增長；測量師業界指，區內現新景象，對未來租金及樓價均有一定的刺激作用。
牛潭尾發展勢「變天」，區內已有不少財團擁有土地儲備，多間發展商包括新地、新世界、九建等持有發展項目，合共6個項目將提供多達2.7萬伙住宅單位，其中以新地與置地合作發展的石湖圍項目規模最大，料興建25座分層大樓，總樓面超過546萬方呎，提供逾1.12萬伙，這些私樓隨着新計劃公布而「大升格」。
有發展商指出，政府近日公布的牛潭尾初步規劃，預示着該區未來發展潛力的顯著提升。計劃中的大學城及醫學院將吸引大量教職員和學生遷入，進一步激發該區的居住需求。
隨着相關配套設施和基建的逐步完善，該區的整體生活環境將得到大幅改善，相信對於不同的發展項目的推售會帶來積極的影響。而這一系列的變化不僅能提升該區域的吸引力，還將推動整體發展項目價值的增長，帶來更多新機遇。集團相信牛潭尾的未來發展值得關注，預計將成為北部都會區的一個重要亮點。
6私樓項目擬建逾2.7萬伙
區內未來將「變天」，測量師對區內前景頗為看好，泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示，大學城的發展對當區住宅市場會有一定幫助，除了學生及教職員，由於計劃建設醫療大學及實驗室，相信亦有相關設備的維修人員等希望進駐當區。只是新發展區內本身已有一定數量住宅供應，私人發展商於周邊亦有住宅項目，而且現時附近亦有不少屋苑，在供應較多的情況之下，預期當區樓價不會於未來一、兩年內大幅上升，而是配合北環線於2034年落成的計劃，長遠穩定上升。
華坊諮詢評估資深董事梁沛泓說，牛潭尾最新規劃中設有大學城及私人住宅單位，數量顯著增加，區內日後交投及配套均會更完善，該區現樓市帶來新景象，日後落成的北環線上其他項目雖然都能受惠。區內現時多為低密度住宅如錦綉花園、葡萄園。今年此類豪宅成交量尚算活躍，計劃有助帶動區內樓價。
現時當區屋苑主要提供別墅及洋房，相信未來項目密度就會提升，主要供應中小型單位。有測量師表示，大學城吸引學生就讀，對住屋亦有大需求，有助區內租務活躍及租金上升。
發展局日前公布的牛潭尾發展計劃，以大學城為發展重心，當中46公頃土地將作大學城（包括第三間醫院），佔整體土地36%，另外18公頃為住宅項目（包括鐵路上蓋發展用地），佔整體土地14%，預計興建1.2萬至1.3萬伙，並且將以私樓為主。
